Zo werkt woningbouw
We zetten ons in om ervoor te zorgen dat er voldoende woningen zijn voor iedereen. Dat betekent woningen voor jongeren, gezinnen, alleenstaanden, ouderen en kwetsbare inwoners. Zowel koop- als huurwoningen.
We leggen u graag uit hoe woningbouw in de gemeente werkt.
Woningbouw in Teylingen
Zelf bezitten we bijna geen bouwgrond en bouwen we ook geen nieuwe woningen. Vanwege de financiële risico’s laten we dit over aan projectontwikkelaars, woningcorporaties en particuliere initiatiefnemers. Samen met hen werken we aan de bouw van nieuwe woningen. Zij bepalen voor een groot deel hoeveel woningen er komen en hoe snel dit gaat. Wij maken wel afspraken met hen over welke woningen nodig zijn, bijvoorbeeld hoeveel koop- en huurwoningen er komen en in welke prijsklassen.
In verschillende fasen van het woningbouwproces kunnen inwoners juridische procedures starten tegen een plan. Deze procedures kunnen veel tijd kosten.
Nieuwe woningen zorgen ervoor dat mensen kunnen verhuizen. Inwoners die kleiner willen wonen, maken hun woning vrij voor gezinnen. Gezinnen laten vervolgens weer woningen achter voor starters. Zo komt de doorstroming op de woningmarkt op gang.
Zes fasen van woningbouw
Woningbouw is een zorgvuldig proces waarbij veel stappen en organisaties betrokken zijn. Daarom kan dit proces soms jarenlang duren. Van idee tot oplevering doorloopt een woningbouwproject in grote lijnen de onderstaande zes fasen.
1. Visie en planning
Wij stellen een woonvisie op. Dit is een beleidsplan waarin onder andere staat hoeveel en wat voor soort woningen er nodig zijn voor de komende vijf jaar. Er wordt hierbij ook gekeken naar geschikte plekken in de gemeente en hoe de woningen mooi passen in de omgeving. Verder is er aandacht voor bijvoorbeeld welke hoogte van gebouwen er passend is. Ook maken we veel afspraken met initiatiefnemers om te zorgen dat de kwaliteit van de bouwplannen goed is. Denk hierbij aan groen en water, voldoende parkeerplekken en dergelijke. Deze gesprekken kosten veel tijd, want er is veel geld nodig voor alle wensen.
2. Onderzoek en voorbereiding
Als gevolg van wetgeving en regionaal en lokaal beleid moeten initiatiefnemers allerlei onderzoeken laten doen, voordat er ergens gebouwd kan worden. Hierbij gaat het bijvoorbeeld om:
- Milieuonderzoeken, waarbij het bijvoorbeeld gaat om geluid en luchtkwaliteit.
- Verkeer en infrastructuur: waarbij het gaat over straten en wegen, openbaar vervoer, bereikbaarheid en parkeren.
- Flora en fauna-onderzoeken: voor de kwaliteit van de natuur (vleermuisonderzoeken duren bijvoorbeeld soms wel een jaar).
- Bodemonderzoek: om te zorgen dat de kwaliteit van de bodem goed blijft.
Ook moet er bij woningbouw een bepaalde vorm van participatie worden gedaan. Dit betekent dat een nieuw plan wordt gedeeld met de omwonenden en andere belanghebbenden. Hierbij kunnen zij hun vragen stellen, zorgen uiten en ideeën aandragen voor het plan.
3. Ruimtelijke procedures
Bij een plan voor nieuwe woningen zijn ook allerlei ruimtelijke procedures nodig. Dit zijn stappen die voortkomen uit wetgeving en regionaal en lokaal beleid:
- Omgevingsplan wordt opgesteld of aangepast. Hierin staat bijvoorbeeld welke activiteiten er zijn toegestaan in een bepaald gebied, zoals wonen, recreatie of het starten van een bedrijf.
- Vergunningen worden aangevraagd (bijvoorbeeld bouwvergunning, milieuvergunning, kapvergunning).
- Juridische procedures en formele inspraakrondes vinden plaats. Dit betekent bijvoorbeeld dat inwoners kunnen inspreken bij de gemeenteraad, of formeel bezwaar kunnen indienen tegen een plan.
4. Voorbereiding van de bouwlocatie (bouwrijp maken)
In deze fase vinden sloopwerkzaamheden plaats als nodig en wordt soms de grond gesaneerd (opgeschoond). Verder worden er nutsvoorzieningen aangelegd, zoals water, elektriciteit, internet en gas. Ook wordt in deze fase vaak de inrichting van de openbare ruimte voorbereid.
5. Bouwfase
In de bouwfase gaat de aannemer van start met de bouw van de woningen. Tijdens de bouwfase worden er regelmatig controles uitgevoerd op veiligheid en kwaliteit.
6. Oplevering en bewoning
Na de bouw van nieuwe woningen worden ze opgeleverd aan de kopers of huurders. De nieuwe bewoners trekken in hun woningen en de wijk gaat leven. In deze fase zorgen we er vervolgens voor dat de omgeving ook echt leefbaar wordt, door bijvoorbeeld de aanleg van openbaar groen, straatverlichting en speelplekken.
Wie zijn er betrokken bij een bouwplan?
Het bouwen van nieuwe woningen lukt alleen als tal van organisaties en personen goed samenwerken met elkaar. Zie hieronder een deel ervan:
- Gemeente: zorgt onder andere voor regie, beleid en vergunningen.
- Projectontwikkelaars: zorgen voor het initiatief, ontwerp en de uitvoering.
- Woningcorporaties: zorgen voor de sociale huurwoningen.
- Omwonenden/ inwoners: nemen deel aan participatie en inspraak.
- Provincie/ Rijk: zorgen voor onder andere beleidskaders en subsidies.
- Omgevingsdienst: zorgt onder andere voor beleid op het gebeid van milieu en duurzaamheid.
- Veiligheidsregio Hollands Midden: samenwerkingsverband van politie, brandweer en ambulance.
- Hoogheemraadschap van Rijnland: zorgt onder andere voor de bewaking van de bodem en het water in de openbare ruimte.
- Winkels en bedrijven; nemen deel aan participatie en inspraak.
- Omgevingsmanager gemeente: zorgt dat iedereen goed wordt geïnformeerd tijdens de bouwfase.
- Natuurorganisaties: zetten zich in voor het belang van de natuur en het ecologisch systeem.
- Nutsbedrijven (zoals Liander, Tennet, Dunea, Gasunie): zorgen voor water, stroom en gas voor de woningen.
- Welstandscommissie: zorgt ervoor dat het ontwerp van woningen past in de wijk.
- Meerlanden: zorgt voor goede afval-inzameling.
- Aannemers: zorgen voor de bouw.
- Scholen
- Toekomstige kopers en huurders
- Weggebruikers in de omgeving
- Makelaar van de woningen